Treppenhausreinigung: Turnus, Pflichten und Umlage

Wer ist eigentlich zuständig?

Grundsätzlich ist die Reinigung der Gemeinschaftsflächen Sache des Vermieters beziehungsweise der Eigentümergemeinschaft. Das Treppenhaus gehört zum Gemeinschaftseigentum, und wer es bereitstellt, muss es auch in einem ordnungsgemäßen Zustand halten.

Diese Pflicht lässt sich auf die Mieter übertragen, aber nur, wenn der Mietvertrag das ausdrücklich und hinreichend klar regelt. Eine pauschale Hausordnung, die dem Vertrag lose beiliegt, reicht dafür in der Regel nicht. Fehlt eine wirksame Klausel, bleibt die Zuständigkeit beim Vermieter.

Der Klassiker: der Putzplan, der nicht funktioniert

In der Theorie ist der rotierende Putzplan die günstigste Lösung. In der Praxis ist er die häufigste Quelle für Nachbarschaftsstreit und für Ihre Anrufe. Denn jemand hält sich nicht daran, jemand anderes beschwert sich, und am Ende landet beides bei der Verwaltung.

Hinzu kommt: Selbst wenn die Übertragung wirksam ist, bleibt die Kontrolle beim Vermieter hängen. Sie sind also nicht raus aus dem Thema, sondern verwalten es nur in unangenehmerer Form. Genau das ist der Grund, warum viele Verwaltungen irgendwann auf einen Dienstleister umstellen: nicht weil es billiger ist, sondern weil es aufhört, Zeit zu kosten.

Wie oft ist üblich?

Einen gesetzlich festgeschriebenen Turnus gibt es nicht. Maßgeblich ist, was das Objekt tatsächlich braucht: abhängig von der Anzahl der Parteien, der Frequentierung, der Lage und dem Bodenbelag. Diese Werte haben sich in der Praxis eingespielt:

Ein Muster, das wir regelmäßig sehen: Der Eingangsbereich und das Erdgeschoss brauchen doppelt so oft Aufmerksamkeit wie das dritte Obergeschoss. Wer überall denselben Turnus ansetzt, zahlt oben zu viel und bekommt unten trotzdem Beschwerden.

Was ist umlagefähig?

Beauftragen Sie eine Reinigungsfirma, sind diese Kosten als Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig: Die Gebäudereinigung ist im Betriebskostenkatalog ausdrücklich vorgesehen. Voraussetzung ist, dass der Mietvertrag die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart.

Sauber trennen sollten Sie dabei drei Dinge, die gerne vermischt werden:

• Laufende Gebäudereinigung: regelmäßig wiederkehrend, umlagefähig.
• Winterdienst und Straßenreinigung: eigene Betriebskostenposition, nicht dasselbe wie Treppenhausreinigung.
• Einmalige Grund- oder Sonderreinigung: Hier ist die Umlagefähigkeit heikel, weil einmalige Maßnahmen keine laufenden Kosten sind.

Der dritte Punkt ist der, an dem es in der Abrechnung am häufigsten knirscht. Wenn Sie eine Grundreinigung planen, klären Sie die Umlagefrage besser vorher als nachher.

Abgrenzung zum Winterdienst

Winterdienst ist keine Gebäudereinigung. Er hängt an der Verkehrssicherungspflicht, folgt den kommunalen Satzungen (in Köln also der städtischen Regelung) und wird separat beauftragt und abgerechnet. Wer beides in einen Vertrag packt, macht sich die spätere Abrechnung unnötig schwer.

Was Sie ins Leistungsverzeichnis schreiben sollten

Der häufigste Fehler bei der Vergabe: „Treppenhausreinigung, 1× wöchentlich". Das ist kein Leistungsverzeichnis, das ist eine Überschrift. Vergleichbar werden Angebote erst, wenn drinsteht, was gemacht wird:

• Welche Flächen? Treppen, Podeste, Kellerabgang, Eingangsbereich, Aufzugkabine
• Welche Elemente? Geländer, Handläufe, Lichtschalter, Briefkastenanlage, Fensterbänke
• Wie oft? Getrennt nach Etage, wenn der Bedarf sich unterscheidet
• Was gehört nicht dazu? Müllbehälter, Außenflächen, Glasflächen
• Wer stellt Wasser und Strom? Klingt banal, führt sonst zu Diskussionen